│ 3억 원 빌리면 실제로 갚는 돈은 5억 원이 넘는다


주택담보대출 3억 원을 고정금리 4.5%, 만기 30년, 원리금균등상환 방식으로 받으면 총상환액은 약 5억 4,772만 원에 이른다. 이자만 약 2억 4,722만 원이 붙는 셈이다. 대출을 받으면 통장에는 빌린 원금만 

들어오다 보니 원금 액수만 떠올리기 쉽지만, 실제로 매달 빠져나가는 돈은 원금에 이자가 더해진 원리금이다. 대출 조건을 살필 때는 얼마를 빌릴 수 있는지보다 매달 얼마를 갚아야 하는지를 함께 확인하는 습관이 필요하다.

│ 대출 한도는 LTV와 DSR, 두 기준을 모두 통과해야 한다

은행은 담보 가치와 상환 능력을 각각 따져 대출 한도를 정한다. LTV는 집값 대비 대출 가능 비율로, 

5억 원짜리 아파트에 LTV 70%가 적용되면 최대 3억 5천만 원까지 빌릴 수 있다. DSR은 연소득 대비 

원리금 상환 부담을 보는 지표로, 연봉 6,000만 원에 DSR 40% 규제가 적용되면 연간 갚을 수 있는 

원리금은 최대 2,400만 원으로 제한된다. 두 기준 중 하나만 충족해서는 안 되며, DSR 계산에는 새로 받는 대출뿐 아니라 기존 주택담보대출·신용대출·카드론의 원리금 부담까지 포함된다.

│ 상환 기간과 금리 유형이 총이자를 가른다

상환 기간이 짧으면 총이자는 줄지만 월 상환액이 커지고, 기간이 길면 월 부담은 줄어도 총상환액은 늘어난다. 금리 유형도 고정금리와 변동금리로 나뉜다. 고정금리는 시장금리와 무관하게 이자가 유지돼 예측 

가능성이 높은 대신 금리 수준이 변동금리보다 다소 높은 편이다. 변동금리는 초기 부담이 낮을 수 있지만 시장금리가 오르면 이자 부담도 함께 커지는 구조다. 국내 신용대출은 변동금리 상품 비중이 높은 편이며, 금융채 등 기준금리에 은행별 가산금리가 더해져 금리가 정해진다.

│ 상환방식 세 가지, 부담 곡선이 다르다

원리금균등상환은 매달 비슷한 금액을 갚는 방식으로, 3억 원을 30년간 빌리면 매달 약 152만 원을 낸다. 초반에는 이자 비중이 크고 시간이 지날수록 원금 비중이 커진다. 원금균등상환은 원금을 매달 동일하게 

갚고 남은 원금에 이자를 더해 내는 방식으로, 초기 부담은 크지만 총이자는 원리금균등상환보다 적은 경우가 많다. 만기일시상환은 만기까지 이자만 내다가 만기일에 원금을 한 번에 갚는 방식으로, 매달 부담은 가장 적지만 만기 시점 부담과 총이자 부담이 크다.

결국 대출은 오늘 필요한 돈을 당겨 쓰는 일을 넘어 미래의 현금흐름을 미리 정하는 일이다. 만기와 금리 

유형, 상환방식에 따라 매달 빠져나가는 돈과 총상환액이 크게 달라지는 만큼, 원금이 아니라 원리금을 기준으로 대출 조건을 따져보는 습관이 중요하다.

1분Q&A

Q1. 고정금리와 변동금리 중 뭘 골라야 할지 계속 고민이 돼요. 

A. 더라이프 생각 : 금리가 오르는 국면이라면 고정금리로 이자 부담을 미리 확정해두는 편이 마음 편하실 수 있어요. 반대로 당장 월 상환액을 낮추는 게 급하고 금리 하락 가능성에 무게를 두신다면 변동금리도 고려할 만합니다. 다만 변동금리는 이후 금리가 오를 때 부담이 커질 수 있다는 점을 꼭 염두에 두셔야 해요.

Q2. DSR 한도 때문에 원하는 만큼 대출을 못 받을 수도 있나요? 

A. 더라이프 생각 : 네, 실제로 자주 있는 일이에요. LTV 기준으로는 한도가 넉넉해 보여도 기존에 갚고 있는 신용대출이나 카드론이 있다면 DSR 기준에서 한도가 크게 줄어들 수 있습니다. 대출 신청 전에 본인이 현재 매달 갚고 있는 원리금부터 정확히 파악해두시는 걸 추천드려요.

Q3. 원금균등상환이 이자를 더 적게 낸다는데, 무조건 유리한 건가요? 

A. 더라이프 생각 : 총이자만 보면 유리한 경우가 많지만, 초반 월 상환 부담이 원리금균등상환보다 훨씬 크다는 점을 함께 고려하셔야 해요. 소득이 안정적이고 초기 부담을 감당할 여력이 있다면 원금균등상환이 유리할 수 있지만, 매달 일정한 금액으로 관리하고 싶으시다면 원리금균등상환이 더 맞을 수 있습니다.